“随着关键机制不断完善，REITs市场更加透明高效了，投资者的参与热情在持续增加。”一位机构人士分享自己的观察称。

在近日召开的沪市REITs专场投资者交流会上，上交所相关负责人称，近几年上交所引导REITs产业方发挥积极作用，持续推进REITs治理与激励约束、扩募、信息披露、投资者关系等关键机制建设，推动完善公募REITs从发行上市到持续运营，再到扩募落地的全生命链条发展路径。

现场，国金铁建、中航京能、华夏北保、华润有巢、国君临港、嘉实京东共6只REITs的原始权益人、基金管理人及市场主要投资者就关键机制建设和年报业绩情况进行了交流。其中，这些REITs的扩募进展和后续计划，成为投资者关心的重点问题。

关于下一步工作方向，上述上交所相关负责人表示，从供给端来看，REITs的首发和扩募同时推进，希望能够更有效地打造出一批引领性、示范性项目；同步推进持有型不动产ABS发展，打造多层次REITs市场。

关键机制不断完善

目前全市场已上市的REITs产品共64只，募集规模超1800亿元。其中，上交所上市43只，募集规模超1200亿元，占比近七成。

“我国REITs市场历经四年探索，目前，REITs市场已初步经历完整周期，正处于扩容提质的重要发展阶段。同时，市场已进入相对均衡状态，价格形成机制趋于理性，投资者开始基于资产内在价值进行投资决策。”有业内人士称。

上述上交所相关负责人称，为进一步激发市场活力、构建可持续发展的健康金融生态，上交所正开展分类监管，扶优限劣，通过培育优质项目、完善市场机制，以打造一批投资者可信赖的REITs项目。同时，上交所积极引导REITs原始权益人通过设置REITs首席运营官、优化激励约束机制、推动扩募等工作，不断完善机制建设，不断推动REITs市场建设。

从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大也离不开产业方的积极参与。记者从交流会上了解到，参会的6只REITs项目均在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施。

设置市场化的激励约束机制，将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩，也是REITs项目激发运营管理机构积极性的一大重要举措。

“外部管理机构将激励服务费中不超过30%的部分，作为业绩报酬激励到项目运营管理团队，同时将项目公司的罚金中不超过10%的部分，作为惩罚约束考核到运营管理团队。”华夏北保REIT企业代表在交流会上说。同时，嘉实京东、华润有巢等参会REITs项目企业代表也称，已参照建立了与运营绩效挂钩的激励约束机制，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。

另外，持续提高信息披露质量，原始权益人和运营管理机构注重与投资者的交流，也是对投资者负责的体现。“市场更加透明高效了。包括这6单项目在内，目前许多REITs项目的信息披露更加规范，对于投资者的关切反馈也更加及时，同投资人的沟通也更加频繁和丰富。”上述机构人士称。

据他观察，目前所在机构的客户对公募REITs的投资需求在明显增加，尤其是对于小账户，收益拉升的作用较为明显。

“我们内部长期跟踪REITs同股票和债券的相关性显示，其部分时间段同股票市场更相关，而部分时间段又同债券市场更相关，总体看，公募REITs是有着自身相对稳定的独立行情。在低利率时代和权益市场比较波动的时期，这类相对稳健的资产尤其适合资金的配置和长期持有。”上述机构人士说。

就参会的6家REITs回报情况来看，2024年平均分红2.5次，金额合计12.11亿元，考虑二级市场涨幅，2024年全年平均累计涨幅为21.6%。截至2024年末，国君临港REIT、嘉实京东REIT、华夏北保REIT和华润有巢REIT分派率平均为3.88%，京能光伏REIT和国金铁建REIT的IRR平均为3.3%。

当然，公募REITs在我国目前还处于发展初期，未来还有许多问题需要不断完善。上述机构人士认为，当前流动性得到一定程度缓解，后期仍还需要积极引入新的投资者；也希望市场规模能够尽快地扩大，满足更大体量资金的投资需求，并能够真正地在大类资产配置中取得一席之地。

REITs扩募加速推进

扩募是公募REITs市场增长的一大关键机制，一定程度能起到优化资产组合、降低资产集中度过高风险的作用。在交流会现场，投资者对6家REITs项目的扩募进展和计划进行了问询。

华夏北京保障房REIT基金管理人表示，正在积极推动扩募事宜，北京保障房中心以其持有的朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目和温泉凯盛家园项目4个公共租赁住房项目开展华夏北京保障房REIT的扩募工作。

有投资者关注到此次扩募已经获批，关心后续的计划安排。对此，北京保障房中心有限公司企业代表回应称，华夏北保REIT扩募申请正式获得证监会批复和上交所无异议函，还需要获得持有人大会的批准，目前基金管理人和原始权益人正在筹备持有人大会前的相关工作，详细安排可参见后续发布的公告。

华润有巢REIT扩募也已收到上交所反馈意见。据华夏基金华润有巢REIT的基金管理人介绍，扩募申请于2024年11月11日获得受理。2024年12月23日，收到上交所的受理反馈意见，现在还在答复反馈阶段。扩募还需通过国家发改委推荐、证监会准予变更注册、上交所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

该REIT的扩募计划从存量和增量两个方面展开。上述基金管理人称，做优存量方面，华润有巢从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，相关项目已达到稳定经营状态，将尽快推进扩募工作；做实增量方面，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的租赁住房可扩募资产。近期华润有巢也在积极关注并获取相关项目，持续提升潜在扩募资产池的规模。

除了保障房REITs，其他行业扩募也出现了资产混包等创新机制，中航京能REIT拟购入云南水电站项目，是国内首单跨区域探索光伏+水电资产混装的扩募项目，于近期也收到上交所反馈意见；国君临港REIT扩募推出“工业厂房+研发办公”的资产组合。

中航京能REIT相关负责人称，2024年4月，上交所已受理了该项目的“光伏+水电”扩募申请。未来，该基金将以京能国际优质的光伏资产为基础继续推进光伏扩募工作。

也有投资者关心临港REIT产品的扩募进展。对此，国泰君安临港创新产业园REIT的基金管理人表示，目前，证监会和上交所已经受理反馈临港REIT扩募事项，基金管理人与原始权益人正在积极推进扩募工作，如有进展将及时发布公告。

嘉实京东REIT也在推进公募REIT扩募筹备工作。“目前已启动优质资产的系统性筛选工作，联合专业机构共同开展资产合规评估工作。”京东集团企业代表称，希望未来通过扩募的实施实现风险分散化、收益增厚性、平台延展性。

完善机制、加速扩募，REITs市场推进投融互信新生态构建